日前，国务院、中央军委公布了《军用土地管理条例》（以下简称《条例》），自2025年11月1日起施行。这一条例的出台，标志着我国军用土地管理进入了法治化新阶段。《条例》涵盖了军用土地的定义、管理原则、使用权属、不动产登记、土地保护和使用权处置等方方面面。而对于已购军队住房的相关人员来说，这部条例的影响更是深远而具体。军用土地管理正走向更加规范化、法治化的新时代。
一、军用土地管理新规：集中统管与依法登记
《条例》明确了军用土地集中统管制度，规定“军用土地的使用权属于中央军事委员会，由中央军事委员会后勤保障部代表中央军事委员会行使”。
这一规定从法律上确立了军用土地的统一所有权代表，解决了长期以来军用土地管理权分散的问题。
同时，《条例》第七条规定“军用土地应当依法办理不动产登记”，并详细规定了登记程序：“由军队团级以上单位向土地所在地县级以上地方人民政府不动产登记机构提出申请”。
对于已购军队住房的家庭来说，这一规定为房产确权登记提供了明确的法律依据，有助于解决长期以来存在的登记难问题。
二、已购军队住房的确权困境
已购军队住房是特定历史条件下的产物，其显著特征是房屋所有权与土地使用权分离。
军人或军队职工购买了房屋的所有权，但土地性质仍为军用土地，这种权属分离状态导致了许多遗留问题。
在《条例》颁布前，由于缺乏统一的法律规定，已购军队住房的土地使用权关系不明确，住户的权益保障存在法律盲区。
不少已购军队住房面临无法上市交易、抵押贷款受限等问题，根源就在于土地使用权归属不明确。
军队住房改革虽已推行多年，但土地权属问题一直是困扰已购军产住房完全商品化的主要障碍。
三、条例对已购军队住房的直接影响
《军用土地管理条例》的出台，为已购军队住房的土地使用权问题提供了框架指引。
不动产登记规定为已购军队住房的土地使用权登记提供了依据。这意味着，已购军队住房可能将逐步完成不动产统一登记，赋予住户更完整的确定产权。
《条例》第三条明确：“军用土地是国防和军队建设的重要基础资源。国家保障国防和军队建设用地需要”。
这一定位表明，军用土地的管理首先服务于国防需要，已购军队住房的土地使用权益也需在这一前提下实现。
土地使用权处置规则可能影响已购军队住房的土地权属变更。《条例》第十七条规定，可以“采取军队与地方土地使用权置换整合或者向地方转移军用土地的使用权等方式处置军用土地的使用权”。
这一规定为已购军队住房所在的土地通过置换或转移方式变更权属提供了可能。
值得注意的是，关于军队使用土地历史文件曾有土地确权登记时标明“军事设施用地”和“城镇住宅用地”两种表述，后者土地性质在当初建设出售时有着可以向地方同类建设住房靠近的意图，受认知和时局影响，这一规定并未直接转化为可赋权转让的范畴。
不少省会城市已经从解决历史遗留问题的角度，开启了为已购军队住房情形的办证之旅，从相关文件表述可以得知，此产权证或称不动产产权证并不当然包括可以抵押或转让的明确法律用语，“准入制”依然成为这类房屋的处分屏障。
四、容易理解错误的表述
主要是第十九条第三款：有下列情形之一的，军用土地的使用权可以按照有关规定向地方转移：（三）军用土地失去军事利用价值，不再需要使用、保留。
何为失去军事利用价值？不再需要使用和保留？语义较为宽泛，论证和认定须经过地方和军队制度层面的严谨推理，其中不乏法律、经济、市场和平衡层面的多维度考量，落到实处要有许多的制度设计。
五、未来发展趋势与前景预测
基于《条例》的相关规定，可对已购军队住房的未来发展做出几个预测：
不动产登记进程将逐步推进。随着《条例》的实施，已购军队住房的不动产登记工作可能会逐步试点推行。这个过程可能是渐进的，首先从权属清晰、争议较少的项目开始，逐步扩大到各类已购军队住房。
土地使用权置换或转移可能成为解决已购军队住房土地权属问题的主要路径。
《条例》第十八条规定：“处置军用土地的使用权应当优先采取军队与地方土地使用权置换整合方式”。这意味着，对于已购军队住房集中的区域，可能通过土地置换的方式，将土地使用权从军用转为地方，从而彻底解决房地权属分离问题。
权益保障与军事需要平衡将是长期趋势。《条例》第十六条规定，借用军用土地“不得在借用的军用土地上修建永久性建筑物”。
这表明，军用土地的使用仍以军事需求为优先，已购军队住房的权益保障需要在保障国防安全的前提下实现。
随着《条例》的实施，那些已购军队住房的业主们可能会发现，房产证办理变得更为顺畅，曾经模糊的权属关系正逐渐清晰。
有一个变化值得注意：过去军队大院里的家属楼，土地性质一直是“军用”，将来通过土地使用权置换或转移，可能逐步变更为“国有建设用地”，使房屋真正成为完整产权的商品房，当然这是一种理论推测。
尽管前路漫漫，但《条例》无疑为解决已购军队住房问题提供了法律基础和实施路径，值得肯定。
在强军兴军与保障民众权益之间，平衡与规范将成为未来解决历史遗留问题的关键。
